“文化沙漠”的说法是要绝尘了吗？现在走在东莞的大路上，到处都是文创园区。从雏形的万江下坝，到运河创意公社、万科769、工农8号，还有新兴的万江泰库和东城33小镇，甚至连道滘沙田等镇街都在酝酿文创园，一窝蜂挤入文创园区产业的背后，东莞真的准备好了吗？

老厂房频变身文创园

路过万江水蛇涌，在这个东莞城市中心的边缘，一排旧厂房外墙挂着绿色装饰物，显得和东莞遍地可见的旧工厂似曾相识又格格不入，大门岗亭被砌成一个突兀的几何体，外墙上贴着充满设计感又带铁锈的招牌，招牌上写着“泰库”。

这又是一个文化创意产业园区。

798、新天地、红砖厂、华侨城等一批各具特色的文化创意产业园在过去几十年间，作为北上广深的城市文化地标不断被提及，类似这样的文创园区正在成为如东莞等新兴城市羡慕追逐的对象。

东莞这几年迎来了文化创意产业园区的建设高潮，随着东莞“腾笼换鸟”的大趋势，一大批基础设施完善的老厂房通过“三旧改造”摇身一变成了文创园区，从东莞南城艺展中心到万江坝头、运河创意公社到万科0769文创园、再到近期的万江泰库、莞城工农8号，就连东城都按捺不住，由广东三十三小镇文化创意产业园投资有限公司搞起了33小镇。

资本涌入文创园生意

东莞文创园区遍地开花，却引发坊间不少杂音，比如同质化严重；文创园区文化不够、创意不足；甚至有业内人士痛批东莞文创园区“挂羊头，卖狗肉”，以文创园区之名，行商业地产之实等。

但这阻挡不住资本进入东莞文创园产业的这盘生意。

进入东莞文创园区的这些资本“大佬”，大多数本身是商业地产开发商，比如南城万科769文创园由万科地产操刀；中天地产则率先介入了中天创意谷，然后又推出了工农8号等细分客户更加精准的文化创意产业园区；就连富通地产都从深圳踩界过来，声称总投资50亿人民币打造岭南文化创意产业基地，目前已面向市场的则是其中的泰库文化创意产业园。

除了地产商人，就连“文人”也忍不住做起了东莞文创园区生意，像本身作为东莞设计界专业人士的李坚明投资运营了莞城运河创意公社；做文化出版行业出身的东莞永正文化集团则宣称以3个亿打造位于东城的“33小镇”，据记者从永正方面了解到，目前“33小镇”拟追加投资翻倍至6亿，侧面可见对文创园这盘生意的热情。

政策催生文创园建设潮

作为文创园区产业发展较早较好的镇街，莞城一直不遗余力地深挖文创园区的可能性，有莞城不愿具名的政府人士认为，莞城作为老城区在新兴城市中心的挤压之下，要避免“空心化”自然会青睐文创园区，除了文创园区的“高帽”之外，在实际操作中文创园区能够很好地通过“三旧改造”政策来实现，这位政府人士将文创园区描述为“做好政府的二手房东”。

记者走访发现，目前东莞文创园区几乎清一色都由“三旧改造”而来，万科769由鞋厂旧厂房改造而成，33小镇的前身是乌石岗工业区，运河创意公社则是莞城圳头村的旧物业。

按照可查证的2009年出台印发的《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》内容，记者发现针对“三旧改造”的政策鼓励措施，对于文创园区项目的落户有着天生优厚的条件，包括了“优先审批政策”、“容积率奖励政策”、“经费保障政策”、“改造用地指标政策”、“用地报批政策”和“财政税费、土地出让金优惠政策”等，因为文创园区属于“退二进三”，又能灵活适应东莞产业结构调整的大趋势，文创园区如雨后春笋已不难解释。

“做文创园区名利双收”，一位不愿具名开发商资深人士告诉记者，对于体量足够大的地产商而言，文创园区属于试水品牌和新型业态；而对于体量小但灵活的地产商而言，文创园区又属于性价比较高的项目。他观察认为：“奖励补贴如果说是杯水车薪看不上，那么快速改造旧建筑运营出租，就是不费钱也不费力的活，如果不是三旧改造搞文创园的话，你试想在市区众多文创园的优异位置，哪能轻而易举地搞别的地产项目？”

经营

文创生意不能只是讲“情怀”

“装模作样的文创园最终出不了创意产业，只有动真格、讲服务的园区，才有可能为创意团队保驾护航，这过程里头，中天没有拿过政府一分钱，我们愿意拿在传统产业上的收入，扶持这座城市的文创产业。”广东中天集团董事总裁张宇凯今年6月8日通过自媒体如此陈述操盘文创园区的情怀。

势头正劲的“33小镇”投资人刘森，同时也是东莞永正文化集团的老板，他对介入文创园区亦多有情怀：“比如33小镇招商中心与未来创客空间外立面的老砖，有人听到1904年老砖的故事时，真的会流泪，东莞的社会和人群已经沉淀了下来，这就是文创园生存的土壤。”

“投资人在东莞做文创园大多数都‘讲情怀’，不过再怎么讲‘情怀’，毕竟这还是商业投资，还是一门生意，不能只是讲‘情怀’。”泰库文化创意产业园的执行董事陈卫民在谈及自己对于东莞文创园的意见时，认为文创园区只是一种业态，真正运营起来仍然需要遵循商业规则。

陈卫民并不回避地产开发商作为文创园区排头兵的合理性，他反而对“文人办园”持审慎态度，理由是如中天、富通和万科等目前主导东莞文创园产业的地产商在运营团队上更加成熟高效，经验更加丰富，现金流上拥有更大的基础，在某种程度上反映出东莞文创园区与商业地产之间“打断骨头连着筋”。

文创园不文创会自然淘汰

究竟是做文创产业还是做咖啡厅和红酒庄？今年上半年，记者针对东莞文创园区的走访发现，在一些挂着文化创意产业牌子的园区里，出于租赁、成本或者进驻文化创意主体质量不高的原因，园区的进驻单位质量良莠不齐，和普通的商业街并无差异，这也成为坊间对东莞文创园区的负面印象。

但是，备受诟病的文创产业园区容易做成变相商业的现象，在东莞现有的文创园区开发运营者那里，这都属于假命题。

东莞永正文化集团董事长刘森认为文化创意的概念很广，并不能将概念局限起来，将文创园区的性质锁定：

“很多人认为做图书、动漫、游戏、电影等就是文创，但其实文创的内涵不局限于此，文化可能是小小的字，也可能是歌，也可能是胡乱涂抹的衣服。我个人认为，把平凡的东西变得不平凡，就是文创，所以书店、餐厅、咖啡厅都可以是文创业态”。

截至记者发稿，中天方面暂未正式回应采访提纲，但是作为工农8号、创意谷等诸多东莞文创园区的开发者，中天集团的张宇凯曾以“在商言商”的前提下，认为“有市场就肯定有一个淘汰过程，我们目前看到做得好或者没做好的项目都有，感觉文创园有点良莠不齐，这并不是最终的结果，甚至淘汰的过程还未开始。”

泰库文创园区的执行董事陈卫民则告诉记者，泰库并不以出租空间作为重要盈利模式，同时也是天使投资人的陈卫民透露，泰库真正要做的是孵化有盈利能力的文化创意产业，泰库并不会只做“二手房东”，至于产业园区的咖啡厅、展览空间等只是属于有益有趣的配套而已。