刚刚过去的11月，东莞住宅成交面积突破百万平方米。这是年内第二次单月住宅成交突破百万平方米。自春节以来，东莞住宅成交便节节升温，进入下半年之后更是高烧不退。前11个月东莞住宅成交备案已达到900万平方米以上，超越历年的全年成交总量。

成交火爆的另一面，是住宅库存量的持续走低。地产研究机构数据显示，截止至2015年11月30日，东莞住宅市场库存量为457.02万平方米，住宅消化周期连刷新低，已缩短至5.5个月。市场供不应求的形势明显，东莞库存严重“告急”。 

住宅库存消化周期连刷新低

11月东莞楼市颇为热闹，一边是住宅成交备案成交面积达113.70万平方米，成交金额达112.70亿元，另一边则是住宅新增供应量亦突破百万平方米，达104万平，刷新年内单月新增量新高。

然而，尽管11月东莞新增供应量刷了新高，但市场去货速度加快依然使东莞库存量继续走低。东莞中原提供的数据显示，截至2015年11月30日，东莞住宅市场库存量为457.02万平方米，环比10月下降2.65%，同比去年同期下降17.99%。如果按过去12个月的消化速度计算，住宅消化周期连刷新低，已缩短至5.5个月。

仅仅在11个月之前，虽然2014年年底东莞各大房企销售冲量迅速去货，库存水货周期缩短，但至2014年年末，东莞住宅市场库存量有552.32万平方米，按过去一年的市场消化成绩计算，在2015年年初时，东莞住宅市场消化周期为11个月。彼时，地产研究机构分析认为，2014年东莞住宅库存量上升，而2015年一手房源潜在供应量较大，预计市场消化有压力，库存量将走高，消化周期拉长。2015年2月，东莞住宅库存量达到峰值614万平方米。

然而，2015年春节后住宅市场的火爆出乎分析人士的意料之外，到2015年6月底，东莞住宅可售存量为537万平方米，根据过去12个月的消化速度计算，当时东莞住宅存量消化周期约为9个月。至2015年9月，虽然楼市新增供应持续放量，使9月住宅库存量出现了一定程度的反弹，但存量消化周期仍然持续下滑，9月存量消化周期仅约为7个月。至10月末，东莞住宅存量大幅下滑，回落至469万平方米，按照过去12个月的消化速度来算，目前东莞住宅存量消化周期仅约为6个月，如果按过去6个月的销售平均数来看，消化周期更仅为4.7个月，达到了12年以来最低位。至11月末，虽然住宅供应屡屡冲高，但东莞住宅存量消化周期仍然再刷新低，据合富辉煌（东莞）市场研究部提供数据，如果按照过去6个月的平均数计算，东莞库存消化周期仅为4.3个月，较10月再度缩短。

库存压力低于多数二三线城市

东莞的库存压力跟多数二、三线城市情况相反。国家统计局在11月发布的70个大中城市住宅销售价格数据，有分析人士也指出，一线城市已经连续9个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，去库存压力得到有效释放，但三线和四线城市库存高企的严峻形势却没有得到根本扭转。而易居研究院智库中心在11月发布的《中国50城住宅库存报告》显示，去化周期较长的10个城市分别为北海、烟台、呼和浩特、荆门、三亚、茂名、淮南、沈阳、济宁、海口。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，虽然今年以来楼市利好政策不断，但“50城”去库存压力并没有得到实质性释放，部分城市甚至还出现了压力增加的尴尬。

从数据来看，东莞仅5.5个月的消化周期更低于一些一线城市，名副其实跑赢大市。而助力东莞库存大幅降低的，自然是今年以来持续火爆的住宅成交。

记者梳理了前11个月的住宅成交表现。早在第1季度，东莞住宅成交面积达128万平方米，是近8年来的第二高位，仅次于2013年。而到半年时，整个上半年东莞住宅成交410.81万平方米，同样是历史上仅次于2013年的第二高位。进入下半年，东莞住宅成交更是开始呈现井喷状态。第三季度东莞住宅网签264万平方米，创下历史同期新高。10月和11月东莞住宅成交面积更是双双破百万平方米，使前11个月的住宅成交整体达900万平方米，远超历年的全年成交量。

持续火爆的成交需求，成为了库存去化的最佳利器。东莞住宅消化周期连刷新低，库存严重“告急”。